Viele Menschen haben bis vor Kurzem im Kauf von Immobilien eine solide Geldanlage und eine Möglichkeit, im Alter eine zusätzliche Einkommensquelle zu haben. Doch lohnt es sich immer noch, eine Wohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten? Sind die Mietrendite noch sicher und lohnt sich die ganze Investition?
Aktuelle Situation auf dem Wohnmarkt
In den letzten Jahren erlebte der Immobilienmarkt in Deutschland eine signifikante Aufwertung. Insbesondere in Großstädten wie München, Stuttgart und Frankfurt am Main sind die Preise für Wohnungen und Häuser rasant angestiegen. Ein Grund hierfür ist die Urbanisierung und der ansteigende Bevölkerungswachstum: viele Menschen sind in die Städte gezogen, sei es wegen Arbeit, Bildung oder Lebensqualität. Dies hat zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum in städtischen Gebieten geführt, wodurch die Preise in den Metropolen stark gestiegen sind. Zudem haben sich die Wohnbedürfnisse geändert. Immer mehr Single-Haushalte suchen nach kleineren Wohnungen, was zu einer steigenden Nachfrage nach solchen Immobilien führt. Was die Preise weiter in die Höhe getrieben hat, ist der Mangel an Bauland. Die Flächen sind begrenzt, und es gibt strenge Bauvorschriften.
In Zeiten globaler Unsicherheit haben viele internationale Investoren nach sicheren Anlagemöglichkeiten gesucht. Deutsche Immobilien galten schon längst als stabile und sichere Investition, was zu einer erhöhten Nachfrage von ausländischen Investoren geführt hat.
Die hohen Zinsen erschweren die Investitionspläne
Die Ära der günstigen Bau- und Immobilienzinsen hat eine Pause eingelegt: seit Beginn des Jahres 2022 ist der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienfinanzierungen um 2,5 Prozentpunkte gestiegen. Aktuell (Stand: November 2023) liegen die Bauzinsen bei etwa 4,5 Prozent effektiv, bei Kreditsumme: 80 Prozent des Wertes der Immobilie, Zinsbindung: zehn Jahre.
Dies hatte erhebliche Auswirkungen auf die Kaufkraft von privaten Investoren:
- Höhere Zinssätze bedeuten in der Regel höhere monatliche Hypothekenzahlungen. Dies kann die Fähigkeit des Investors einschränken, andere Investitionen zu tätigen oder unerwartete Kosten zu decken.
- Reduzierte Kaufkraft schränkt davon ab, eine teurere Immobilie zu erwerben, die bei niedrigeren Zinssätzen zu finanzieren möglich wäre.
- Bei höheren Zinssätzen muss die Immobilie eine höhere Rendite erzielen, um profitabel zu sein. Dies kann es für den Investor schwieriger machen, geeignete Immobilien zu finden, die trotz der hohen Finanzierungskosten eine positive Rendite erzielen.
- Fallender Wert der Immobilie: bei hohen Zinssätzen können weniger Menschen in der Lage sein, Immobilien zu kaufen, was die Nachfrage und somit die Immobilienpreise dämpfen könnte. Dies könnte dazu führen, dass der Wert der Immobilie langsamer steigt oder sogar fällt, was die potenziellen Kapitalgewinne für den Investor verringert.
Mietrendite: Der entscheidende Faktor
Die Mietrendite gibt an, wie profitabel eine Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis ist. Sie ist ein zentrales Kriterium, um zu beurteilen, ob sich der Kauf und die anschließende Vermietung einer Wohnung finanziell lohnen.
Die Bruttomietrendite errechnet sich, indem man die Jahreskaltmiete (ohne Nebenkosten) durch den Kaufpreis der Immobilie teilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert. Zum Beispiel: Wenn eine Wohnung für 300.000€ gekauft und für 1.000€ pro Monat vermietet wird, ergibt das eine Bruttomietrendite von 4%.
Jedoch sind in dieser Rechnung nicht die laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung und mögliche Leerstände berücksichtigt. Die Nettomietrendite, die diese Faktoren einbezieht, gibt ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rentabilität.
Die Nettomietrenditen sollten idealerweise zwischen 3,5 und 4 Prozent liegen. Diese lassen sich aktuell durch Anschaffung von Immobilien in den ländlichen Gegenden als in den Städten erzielen.
Die besten Rendite von 5,5 Prozent finden Investoren im Jerichower Land in Sachsen-Anhalt.
Etwas geringere Gewinne, aber immer noch attraktiv, finden Sie in den Landkreisen Hildburghausen und Greiz in Thüringen mit jeweils 5,4 Prozent sowie im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt und dem Unstrut-Hainich-Kreis in Thüringen, beide mit einer Rendite von 5,2 Prozent.
Es gibt mittlerweile viele Landkreise und Städte in Deutschland, in denen die Mietrendite lediglich bei 1 bis 3 Prozent liegen.
Das Thema Immobilienkauf ist auf jeden Fall komplex. Nicht umsonst existieren der Ausbildungsberuf des Immobilienfachwirts und die Studienrichtung Immobilienwirtschaft an Fachhochschulen, durch die Wissen über die Immobilienbewertung, -verwaltung und -vermarktung vermittelt wird. Es werden jedoch auch Kurse, in denen man sich die wichtigsten Grundlagen aneignen kann, für Privatanleger angeboten.
Fazit: Wohnung kaufen und vermieten – eine individuelle Entscheidung
Ob sich der Kauf und die Vermietung einer Wohnung lohnen, hängt von verschiedenen Faktoren ab und muss individuell betrachtet werden. Die aktuellen Gegebenheiten des Immobilienmarkts, die Finanzierungszinsen und die zu erwartende Mietrendite sollten sorgfältig analysiert werden.
Es ist ratsam, nicht nur auf die aktuelle Marktsituation zu schauen, sondern auch zukünftige Entwicklungen im Auge zu behalten. Weitere mögliche Zinserhöhungen, demografische Veränderungen oder wirtschaftliche Entwicklungen können den Immobilienmarkt beeinflussen.
Für Interessierte ist es zudem wichtig, sich bewusst zu sein, dass das Vermieten auch Arbeit und Verantwortung mit sich bringt. Von der Suche nach geeigneten Mietern über die Immobilienbetreuung bis hin zu bürokratischen Aufgaben gibt es viele Dinge zu beachten.
Letztendlich kann sich der Kauf und die Vermietung einer Wohnung finanziell lohnen, vorausgesetzt, man hat sich ausreichend informiert, gut kalkuliert und ist bereit, die Verantwortung als Vermieter zu übernehmen. Ein Beratungsgespräch mit einem Immobilienexperten kann hierbei eine wertvolle Unterstützung sein.
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